부동산 개인 매매사업자란?
부동산을 구입하는 방법으로 개인, 개인매매사업자, 법인사업자 이 세가지로 나눌 수 있습니다.
개인은 말 그대로 개인의 명의로 매매하는 것이고, 이 경우 매도 시 양도소득세의 적용을 받습니다.
개인 매매사업자는 개인이 사업자로서 등록을 하고 부동산을 사고팔며 수익을 창출하는 것을 주업으로 하는 사람을 말합니다. 일반적으로 집, 상가, 토지 등 다양한 부동산을 매입한 후, 가치를 높여 되팔아 이익을 얻는 형태입니다. 주로 사팔사팔하는 경우, 즉 단기간에 부동산을 매도하는 경우에 개인매매사업자 등록을 하면 세금 면에서 혜택을 볼 수 있습니다. 자세한 내용은 아래에서 더 살펴보겠습니다.
법인사업자는 개인 또는 다수가 법인을 설립 후 부동산을 매매하는 것을 말합니다.
부동산 개인 매매사업자 장점
첫째, 세금 혜택으로 단기 매도 시 수익을 극대화할 수 있습니다.
부동산을 저렴하게 구매하고 가치가 상승한 후 단기간에 매도하면 큰 차익을 얻을 수 있습니다.
매도 시 양도소득세가 아닌 사업소득으로 분류되어 종합소득세 기본세율이 적용됨에 따라 단기간 매도시 세금이 적게 부과됩니다.
예를 들어, 개인으로 매도 시 양도소득세를 적용하면 1년 미만일 경우 70%, 지방소득세 포함 시 77%,
1~2년 미만일 경우 60%, 지방소득세 포함 시 66%의 세금이 발생합니다.
하지만, 기본세율을 적용하면 매도 차액 과표에 따라 세율이 적용되며, 최소 6%에서 최대 45%만 내면 됩니다.
차이가 어마어마 하죠?
경매로 저렴하게 낙찰 받고 단기 매도를 통한 시세 차익을 보고자 하면 개인 매매사업자를 고려해보시면 좋겠습니다.
둘째, 경비 처리가 가능합니다.
기본 공제 가능한 취득세, 중개수수료, 법무사비, 샤시, 발코니, 보일러 교체 등 자본적 지출 금액 뿐만 아니라,
인건비, 기름값, 사무실임대료, 도배, 장판, 명도비, 중도상환수수료 등 사업을 영위하는 데 들어간 수익적 지출이 경비 처리가 가능합니다.
국세청 사업자등록 시 신용카드를 미리 등록해두면 기타 경비 처리 시 별도 구분이 되어 용이합니다.
셋째, 매각 시 손해를 보더라도 다음 매각 시 이득과 상계처리가 가능합니다.
양도소득세의 경우 당해년도 양도소득에서 발생한 차익만 통산할 수 있고, 다른 소득과 통산할 수 없습니다.
반면, 매매사업자의 종합소득은 다른 소득과 합산하여 계산하고, 결손이 생긴 경우 10년간 이월과세가 가능합니다.
그외, 개인이 아닌 사업자로 활동하면 부동산 거래 신뢰도가 높아지고, 네트워크 확장이 용이한 점도 들 수 있겠습니다.
부동산 개인 매매사업자 단점
첫째, 사업자등록증을 내면 건강보험료가 추가될 수 있습니다.
근로소득이 있는 경우 매매사업자의 종합소득과 합산되어 건강보험료가 추가될 수 있습니다.
둘째, 근로소득 등 다른 소득이 있을 시 합쳐지면 과세표준 구간이 상승합니다.
소득이 많은 경우 부부라면 소득이 없는 다른 한 사람이 매매사업자를 내서 사업을 하는 것이 좋습니다.
세율이 높아진다고 해도 전체적인 소득이 늘어나는 것이니 적절히 과세구간에 맞게 매도를 고려하는 것도 방법이 되겠습니다.
셋째, 기장 및 세무사 처리 비용이 발생합니다.
고소득자의 경우 세무사와 상담하여 투자 방향을 결정하는 것이 비용이 발생하더라도 효율적일 수 있습니다.
부동산 개인 매매사업자 주의사항
첫째, 85㎡ 초과 주택 매도 시 건물분의 10% 부가세를 별도로 납부해야 합니다.
비주거용 뿐만 아니라 주거용 건물도 매도 시 건물분에 대한 10%의 부가세가 과세됩니다.
사는 사람이 거의 대부분이 개인이기 때문에 사업자와 같이 부가세 환급을 받을 수가 없습니다.
세금계산서를 발행한다고 해도 부가세 환급이 어렵기 때문에 파는 쪽에서 부가세를 납부하고, 환급은 받지 못하게 되는 겁니다.
결국 매도 시 부가세 금액을 더한 만큼 높은 가격에 매도를 해야 수익이 남기 때문에 매도가 어려울 수 있습니다.
가급적 85제곱미터 이하의 주거용 건물에 투자하는 게 좋겠습니다.
비사업용토지, 분양권, 오피스텔 또한 주거용이더라도 부가세가 발생합니다.
둘째, 조정대상지역에서 매매할 때는 비교과세가 적용됩니다.
양도소득세와 사업소득세를 비교해서 둘 중 큰 금액으로 세금을 부과하기 때문에
단기투자 시에는 개인의 단기양도와 같이 높은 세율이 적용됨으로 실익이 줄어들게 되니 유의해야 합니다.
셋째, 매매사업자의 주택수와 개인의 주택수는 합산됩니다.
부동산 매매사업자 등록 방법
첫째, 가까운 세무서를 방문하여 발급 가능합니다.
둘째, 집에서 홈택스를 이용하여 온라인으로 등록하는 방법입니다.
사업자유형
사업자유형은 투자방향에 따라 일반과 면세 중 하나를 선택해야 합니다.
일반일 경우, 부가세가 발생할 수 있으며, 매년 2번 부가세를 신고해야 합니다.
국민주택 규모를 초과하는 주택이나 상업용 부동산 등 모든 부동산을 취득 가능합니다.
면세일 경우, 85제곱미터 이하 주거용 부동산만 취급 가능하고 1년에 1번 면세 사업자 현황 신고만 하면 됩니다.
업종코드
업종 코드는 사업자의 세금 부과 방식에 영향을 미치는데 개인 매매사업자는 일반적으로 업종코드 703011 또는 703012 중 하나를 선택합니다.
7030111은 토지 보유 기간이 5년 미만인 경우, 단순 경비율 82.1%
7030112는 토지 보유 기간이 5년 이상인 경우, 단순 경비율 70%가 적용됩니다.
대부분 단기 매도를 목표로 하기에 7030111을 선택하는 것이 유리합니다.
지금까지 개인 매매사업자에 대해 살펴본 내용 중 핵심정리!
- 단기매도 시 6% ~ 45% 기본세율 적용
- 사업 관련 경비 공제 가능
- 85제곱미터 초과 시 건물분의 10% 부가세
- 조정대상지역은 비교과세로 부과됨에 따라 수익률 낮으니 피하라